年没过完。但楼市消息依然不断。

　　这两天，有媒体发布文章，揭示目前二线城市楼市现状：“二线城市春节‘ 不打烊 ’，售楼处门可罗雀”，报道了如西安、南京、襄阳等多个二线城市楼市遇冷、房价总体保持稳定现状。

　　二线城市遇冷，一线城市咋样呢？北上广深还能买吗？啥时候买最合适？

　　一线城市一直是全国楼市的风向标。2019年，一线城市筑底整固，新房和二手房量价企稳。

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　　具体分析，首先来看北京。

　　北京作为政治、经济中心，调控也是最严的，出台了“限购、限贷、限离、限商”等政策。

　　而北京房价也“不负众望”的暴高。在3.17政策陆续出台后，虽然有渐渐冷却，但在9月份停止了下停趋势，房价再一次抬高上涨。

图：2018年北京新房房价

　　2019年2月份的北京房价，最高的西城区是135533元/㎡，最低房山区为37637元/㎡。

图：2019年北京2月份新房房价

　　而判断楼市是否回暖的关键指标不是看新房，而是：二手房成交量。

图：2018年北京二手房房价

　　因为目前北京的新房主要在郊区，而且面积方面也无法满足市场需求，因此只能让二手房“担起重任”。

　　北京的二手房，2018年成交量是15万套，月均成交量为1.2万左右。在2018年10月下滑。10月份，北京链家在二手房市场的实时成交量环比减少12.5%。但又很快回稳，随后量和价一起升。

　　目前来说，北京房价预期已经稳定，对刚需来说，有条件的话就可以入手。但如果还没有到非买不可的程度，还可以继续观望的，可以等到利率再下调再买。但现在买也不亏，毕竟有银行已经下调到上浮5%，低于全国平均水平。

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　　接着是上海。

　　因为限购严格，房价高，所以上海楼市一直都在客户不够和客户购买力不足的“泥沼”中挣扎。

　　支撑起上海楼市的是郊区的新房和主城区的二手房。

图：上海二手房价格

　　从需求性质来看，上海房源可以分成刚需、改善和享受型住房。占比上，改善型需求占据半壁江山，建筑面积在90-160平方米的成交占总成交面积的58%。享受型住房成交规模下降幅度达到-16%。改善型住房成交规模增长，幅度达到11.1%。。

　　但上海城区新房价格太贵，且满足不了大多数人的需求，因此只能转战二手房，二手房市场开始回暖。

图：上海新房价格

　　2018年，上海二手房成交量为16.4万套。相比2017年的15.2万套略有上升。可以预测：

　　2019年，上海二手房的成交量会比2018年更好。

　　并且，最重要的是，上海利率九折，全国最低。

　　如果有条件的话可以早点下手。

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　　广州

　　广州楼市有个尴尬的现境：中低端投资需求被环深城市吸纳，高端投资需求被深圳吸纳，相比于北京、上海和深圳来说，广州是“存在感”最弱的一线城市。

　　但因为房价较低（因为有深圳的存在），投资环境比较好得到青睐。

图：2018年广州新房房价

图：2018年广州二手房房价

　　2018年，受限购政策的影响，广州楼市成交量下降。一手房成交量为76056宗，同比下降18 .9%，但均价则稳中略涨，涨幅为5%；2018年广州二手房成交量二手房交易登记数为102199宗，同比下降23 .2%，但成交均价同样稳中略涨，价格同比涨幅为9 .2%。

　　2019年的广州还有补涨空间。

　　那什么时候买房最合适？

　　去年12月底，广州商办松绑物业可售个人，并且近期还放开了人才落户条件，规定只需要半年社保就能落户广州却还没有掀起楼市一点波澜，最大的原因在于楼市下行，购买力和看涨预期不足。因此，入手广州还需要继续等待一个上涨周期。

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　　最后是深圳。

　　深圳是调控最早的城市，2018年楼市不断回调，12个月的新房成交均价稳定在54000元/㎡上下，全年成交29396套。

图：2018年深圳房价走势

　　二手房方面，2018年全年成交73047套。上半年房价为59688元／㎡，进入下半年，价格下降，最高的是7月份，53028元／㎡。到了年底，价格降到52000元／㎡左右。。

　　对于年轻有活力的深圳来说，这样的数据好像不合情理，是啥原因？

　　近年来深圳保障房供应量不断增加，“十三五”期间计划供应人才住房和保障性住房35万套，保障房有效分流了深圳的一部分刚需；其次，深圳房价太高，而且又是“史上最严”限购，让大部分需求外溢到东莞、惠州等临深片区。还有一部分刚需选择观望，也是2018年成交较少的一个原因。

　　虽然成交量方面有所下降，但深圳的房价还是很扎实。强力证实深圳旺盛的需求与市场。

　　而四个一线城市里，最值得入手的也是深圳。

　　深圳落户较为容易，有大专文凭就能获得房票落户。且深圳有活力，人口红利大，刚需也大。随着粤港澳大湾区的提速，深圳会是最大获利的地方。这样的情况下房价怎么都不可能大跳水，对于投资来说，上升空间也大。而且深圳利率目前已有外资银行下调到上浮5%，相信在不久后也会有国有银行跟随。

　　总的来说，一线城市的刚需2019年可以买房。因为利率会下调，购房成本下降，因此说现在买房是最佳时机。但如果说是投资来说，还是不要抱有太奢侈的想法。毕竟限购调控政策不会放松，“房住不炒”落实也得从一线城市入手。

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