海南将建自由贸易试验区，生态良好宜居的海南，再次受到世界的关注。那么想来置业的岛外人如何才能快速熟悉海南各市县环境？如何在诸多楼盘中物色到好房子？如何准确把握入市时机，对海南现行的购房政策及购房流程又知晓多少呢？今日小编献上《2019海南购房攻略》，让您明白为什么要到海南买房？养老，过冬，投资，还是跟风买房！

       定位购房需求

　　为了购房养老、度假、投资？还是别人买了，自己也想跟风买？我们首先要考虑一下您的购房需求：

　　第一类、休闲度假兼投资

　　这种需求情况的业主，一般来说是工作非常繁忙而且需要高品质休闲放松的成功人士或者家庭，一年任何时候可以来几次海南而不在乎机票价格。如果你是这类的业主，就需要挑有特色的海景房，稀缺地段原生态森林温泉山景房。

　　选购海南海景房主要是海上运动，海岸娱乐方便；买山景房主要是安静的环境，可以排除干扰，放松身心。关于一线海景房，有几个主要问题需要注意一下：

　　（1）海景房靠海太近，海风的盐分太重，对家具腐蚀性很强，需要专业物业人员定时打理。

　　（2）房子离海还是稍微远些，否则下雨天或者浪大的时候，仍然感觉身上粘乎乎的都是水。

　　（3）出门要注意关窗以及防潮，否则房子长期有一股霉味，而且床上的被子可能是潮的，需要专业物业人员定时打理。

　　（4）要注意晚上，如果一个晚上能听到海浪的拍岸声，睡眠不太好的人影响较大。

　　（5）靠海太近的房子，房屋外表容易风化（褪色），铁艺物件容易生锈，需要专业物业人员定时打理。

　　（6）在不能游泳海滩（水质差，海滩无人清理，波浪大，风大，无法下水）旁的一线海景房，不如购买城镇房。

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　　第二类、养老类型，父母或者自己退休过来住，住1～3个月

　　这种需求情况的业主，一般是50岁以上，赶在冬天来临前到海南，赶在夏天来前回老家，资金不是很多，对物价价格敏感。由于涉及到老人居住，而且是长期居住，需要保障的内容比较多，问题也比较复杂，我们要仔细来分析。

　　既然过来养老，我们要关注几个因素：

　　（1）生活：买菜、海鲜、油、盐、米、醋是否在活动的范围内，生活不便的地方是致命伤，例如山东的银滩海景房是失败的案例；

　　（2）医院：是不是最近的地方就有救急的地方，最好不超过3公里；

　　（3）交通：一旦有紧急事，是不是能最快到海南的主要城市，所以在山里或落后的小镇买房不太合适；

　　（4）娱乐：是否有老人活动解闷，如果偌大的一个小区没几个人，或者出入都是商务人士，则不理想。

　　另外，我们要评估几个重要的因素对养老的意义：

　　（1）空气：空气是否达到要求，这里谈到的是小区范围的空气质量，很多小区疏于园林树木的种植，他的空气质量基本是不合格的。

　　（2）气候：包括温度、湿度、降水量、日照时间是否达到要求，太潮，天天下雨都不合适。

　　（3）温泉：是否需要温泉，需要温泉的可能性有多大？泡温泉的成本是多少？

　　（4）海边：是否需要天天看到大海，需要大海的因素大概占什么样的一个比例。

　　（5）土质：一方水土养一方人，土质良好的区域会形成自然的良性循环。

　　就海南居住而言，购房者主要是买海南的气候和空气，就此推论，选择琼北区域任意一个城镇，交通便利配套完善，环境安静的宜居小区即可。一般来说，我们有一个核心的思路，就是：住在海南，融入海南。就是尽可能"混"在海南居民较多的地方，无论是生活出行都非常方便，生活成本也很低。

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　　第三类、中产阶层，热爱海南，休闲养生

　　这类需求的业主，一般是城市的普通家庭，年纪30到50岁，收入还可以，生活压力不大，花60万以下在海南买套房子，偶尔过来休闲养生。

　　由于是休闲养生，也不要有太大的压力，生活简简单单，轻轻松松就好。因此房子的功能性就相当重要，在较大城市如三亚、海口、琼海、文昌就少了些个性，在海边价位就太高，建议购买有特色的度假小城市、风情小镇、农场的休闲房屋。这些房屋应该具备有多种功能性，例如包括：

　　（1）有地方可以海钓，海洋养殖，和渔民接触，体验海洋生活的乐趣。

　　（2）有地方可以种植热带水果，例如荔枝、芒果、木瓜、咖啡豆等等，体验热带农场的生活乐趣。

　　（3）有地方可以养蜂、养花、养兔子，体验自然生活的充实和欢乐。

　　（4）有地方体验热带贝类工艺品、植物工艺品的制作，体验海南原著民的朴实原始生活。

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　　第四类、纯房产投资的情况

　　这类需求的业主，一般是流动性过剩，资金无处投资，需要找稳定升值房产投资的客户。对于投资客来讲，总结基本思路如下：

　　（1）第一优先考虑买海边的别墅和酒店。既然是投资，那就冒险一些，投入大，回报也高。

　　（2）没有超过100万以上的散闲资金，建议不要在海南做纯投资性的囤房，因为在海南没有刚性需求。

　　（3）距离海边5公里以上的楼盘不适合投资，因为稀缺性大大减少。

　　（4）非海边房，距离城市边缘5公里以上的楼盘不适合投资，因为这些楼盘炒作的基础脆弱。

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　　海南买房的注意事项

　　1、楼盘位置。离城市不要太远，离最近的城市边缘也应当在5公里内。度假也需要生活，配套和医院都是必须的，城镇的形成有其百年历史，凭开发商一己之力在没有城市基础的沙滩/山谷/湖边建立一个新的城镇而且有长久的人气，是存在较大风险的。如果坐落在轻轨站附近5公里左右，较佳。

　　2、楼盘的定位。度假房产，开发商的规划和后续服务决定了小区的舒适性和生命周期。一个开发不好的楼盘，度假定位不深的楼盘，容易成空城。

　　3、楼盘的宣传。回归海南购房的本质：气候和空气。要谨慎评估高尔夫、温泉、看海、氧吧的要素是否被楼盘有意夸大而掩盖了其他本来存在的缺陷。例如：清水湾一带风大，房子外观容易褪色，但开发商从来不提这点。

　　4、楼盘的配套。尽可能依托于现有成熟的配套较佳。

海南各市县位置图

　　海南购房资格

　　一、海南户籍：不限购

　　第一套房首付30%其余可按揭；第二套房按各市县、各银行规定执行。如海口市规定，首套房已结清的首付40%，未结清的70%；三亚市一律50%。

　　二、非海南户籍：

　　第一类市县（海口、三亚、琼海）：以家庭为单位限购一套、首付款比例不低于70%，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。城市限购区域内购房，累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险。

　　第二类市县（五指山、保亭、琼中、白沙）：只能面向本市（县）居民家庭销售。

　　第三类其他市县：以家庭为单位限购一套，累计缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险。

　　购房流程

　　1、买房的流程第一步是看房：房屋所在地，单元，楼层，如果是二手房还应对照房产证仔细查看，是否出现房不对本的情况。首先要确认房屋的实际信息，才有后面的购买交易。

　　2、签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。

　　3、买房流程的很重要的一步就是收房验房。在开发商准备交房之前会提前通知业主收房验房，这个过程很容易被大家忽略，其实这个步骤包括很多细节需要我们注意。

　　（1）在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》、《面积实测表》、《 管线分布图》。

　　（2）查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

　　（3）查看所购商品房整栋楼的《建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

　　（4）在接到新房后，应查看房屋基本设施是否齐全，水、电、气是否通畅，开发商在购房时答应的条件有没有做到，还有小区的物业是否得力，监管到位，以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。

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